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东方时尚湖北分校3年拿地未果 千亩土地尚处征地阶段

时间:2019-02-11 15:46来源:未知 作者:admin 点击:
2014年,东方时尚训练场发生4280起事故,平均每天11.7起。图片由东方时尚内部员工提供 长江商报消息 位于武汉驾校基地仍处征地阶段,1000亩用地何时转为建设用地尚不确定 正式上市交易后,东方时尚长达4年的上市之路告一段落。然而,与其上市目标一起出发的

  2014年,东方时尚训练场发生4280起事故,平均每天11.7起。图片由东方时尚内部员工提供

  长江商报消息 位于武汉驾校基地仍处征地阶段,1000亩用地何时转为建设用地尚不确定

  正式上市交易后,东方时尚长达4年的上市之路告一段落。然而,与其上市目标一起出发的最大募投项目——湖北东方时尚驾驶培训基地却迟迟不见动工。

  1月底到2月初,经过多次实地采访,长江商报记者获知,其在武汉江夏的驾驶基地还处于征地阶段。“80%的村民同意签字,还有20%的村民不同意签字”,当地一位村民告诉长江商报记者。

  此外,由于拟租赁的土地中含有农田,东方时尚必须办理农用地转用审批手续。然而截至目前,东方时尚仍未取得农地转为建设用地的指标。

  2月13日,记者联系到湖北东方时尚驾校基地负责人邱先生,询问征地详情,他回复称,“所有的信息还是以我们公司的招募书为准,公司有规定我们不能随便接受媒体采访。”

  2013年就已经征得第一块地,现如今东方时尚在北京外的另两个分校石家庄校区、云南校区已经开门营业,作为东方时尚最大的外地分校——湖北东方时尚驾驶培训基地(以下简称“湖北东方时尚”)却还没有完成征地。

  “这个项目3年前就已经在谈了,目前的情况是80%的村民同意签字,还有20%的村民不同意签字。”1月30日,在东方时尚武汉分校的项目所在地——武汉市江夏区郑店街东风村,村民陈先生告诉长江商报记者。

  全国企业工商信息网显示,湖北东方时尚2012年8月就已成立,股东为东方时尚驾驶学校股份有限公司和武汉博儒科技有限公司。根据此前的媒体描述,湖北东方时尚建成后,将成为武汉市乃至全国最好的、最规范的驾驶培训基地,提供就业岗位3000多人。

  1月30日和2月1日,长江商报记者两次来到湖北东方时尚的选址基地郑店街东风村,当地村民安然地等待过年,选址地涉及的村民住宅也没有要被拆除的迹象。“村民都还在住,现在还没有听说要拆”,2月1日,东风村另一位村民告诉长江商报记者。

  东方时尚股权招募书显示,湖北东方时尚驾驶培训基地项目将是东方时尚此次上市募集资金所投资的最大项目,总投资金额将达到11.5亿元。原本预计用地1128.76亩的校区,目前仅取得112亩的土地使用权及其代征绿地及控制道路等合计16.76亩,土地使用权证号为夏国用[2014]第083号。剩余约1000亩拟通过租赁或受让国有土地的方式取得。

  尽管湖北东方时尚拟以募集资金投入的资金是在自有土地上的投资,但如果无法及时以租赁或受让方式获得剩余项目用地,可能会对湖北东方时尚驾驶培训基地项目的实施带来不利影响。

  2013年4月23日,湖北东方时尚与武汉鑫源天签订了《武汉市江夏区招商项目国有土地使用权租赁合同》,武汉鑫源天征地出租给湖北东方时尚使用,土地面积1000亩左右,国有土地租赁费用为每亩11万元,总租赁费用1.1亿元。

  武汉市江夏区政府出具相关证明显示,《租赁合同》约定,由武汉鑫源天实业有限公司对出租土地进行国有土地的收储前实施土地征收、拆迁及土地整理,拟租赁的土地在按照法律规定实施收储后,将按照规定程序出让或者租赁给湖北东方时尚使用。上述陈先生所指的在谈土地,就是剩余的1000多亩。

  然而,前述土地性质为集体土地,用地规划为一般农用地、林地、有条件建设区。按照《土地管理法》等相关法律法规,使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地,其中涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。东风村多位村民向长江商报记者证实,湖北东方时尚项目拟租赁的1000亩土地中确实含有农田。对于湖北东方时尚来说,前述拟租赁的1000亩土地变更为依法可以出租、出让且适于驾校建设的国有土地所需时间尚不确定。

  长江商报记者从其股权招募书中获悉,截至东方时尚招股意向书签署日,前述1000亩土地尚未取得农地转为建设用地的指标。

  事实上,拿地也是整个驾校行业所面临的难题。“很多时候,驾校的竞争点就在于谁可以拿到地”,2月4日,一位驾校行业从业者告诉长江商报记者。2015年初,武汉最老牌的驾校——南湖驾校,就因驾校面积不达标而被绅宝驾校收购。东方时尚也在其股权招募书中明确指出,“因为我国土地供应有较为严格的供地指标、招拍挂手续等方面的法律规定,以及国家和地方政策限制,公司能否按照计划取得项目发展所需用地存在不确定性。”

  即使东方时尚在北京驾校圈坐到第一把交椅,这个成功经验能否被复制到其他城市还尚待定论。

  除了湖北东方时尚,东方时尚的另外两家子公司云南东方时尚和石家庄东方时尚已于2014年开始招生和运营,由于固定资产折旧金额较大,分别亏损5448.57万元和2769.60万元。

  以云南东方时尚为例,记者在其股权招募书中看到,2014年,云南东方时尚的产能利用率仅为2.8%。作为昆明政府招商引资的项目,云南东方时尚设立于2011年7月13日,由东方时尚和昆明都市车迷汽车服务有限责任公司合资建立,二者所持股份分别是51%和49%。云南东方时尚已于2014年5月开始招生,2014年共计招生6884人。

  按照东方时尚股权招募书所显示的信息,截至2012年末,昆明市总计105所驾校,2012年昆明市场占有率排名前四的驾校依次为云南一乘驾校(5.24%)、云南山水驾校(3.31%)、交通高级技工学校(3.14%)、昆明第二汽车运输三队(2.76%),合计占总体市场份额的18.95%。东方时尚以此为依据,判断云南市场的驾校集中度较低。

  值得注意的是,长江商报记者发现,上述昆明市场占有率最大的一乘驾校于2011年才开始动工建设,2012年7月全面完工,并于同年9月正式投入运营。东方时尚股权招募书所提及的2012年昆明市场占有率数据,很可能只是云南一乘驾校9月份运营后招生的数据,也就是说只有9月、10月、11月、12月总共4个月的招生数据。

  可想而知,在一乘驾校完全投入运营的2013年-2015年,其市场占有率很难只有5.24%。而相比于云南东方时尚488.4亩的训练区域面积,一乘驾校占地面积1432.9亩,并于2015年11月挂牌新三板上市(证券名称:一乘股份;证券代码:834592)。这将是东方时尚扩展昆明市场的一大劲敌。

  此外,湖北东方时尚和云南东方时尚都存在控股权归属的问题。湖北东方时尚和云南东方时尚都是合资建立,云南东方时尚的股权结构为,东方时尚和昆明都市车迷汽车服务有限责任公司所持股份分别是51%和49%。此前有媒体报道,东方时尚因为不愿意放弃分校的控股权而拒绝了一些合作者。而湖北东方时尚设立时,东方时尚与武汉博儒认缴的出资比例分别为51%和49%。2015年2月,经双方协商同意,湖北东方时尚的认缴出资比例变更为东方时尚持股65%,武汉博儒持股35%。

  靠着教练不拿回扣、完全强调服务在行内杀出一条血路的东方时尚,可谓行业“揭竿而起”者。另一方面,物极必反,在过分强调纪律和服务的情况下,东方时尚的教练却累于工作超时、扣款严重的制度压力。一张投诉单就直接开除,这甚至让知道规则的学员不断投诉教练,以拿到驾校奖励的代金券,然后放到网络上低价出售。教练投诉制度让教练们战战兢兢,根本“不敢教”,不被投诉是首要目的。

  如此而来的效果是大部分有证的学员不敢上路,驾校培训完全流于形式,培训出来的学生也不遗余力地为拥堵的北京交通增添一份力。酒店出身的东方时尚老总徐雄将服务理念深植驾校行业,但是却忽略了驾校身为学校的特殊性。与传统的服务业不同,驾校的教练的职责是授艺。早期的开车师傅想要学车都得规规矩矩地拜师学艺,一根烟一杯酒往上递,所谓“严师出高徒”。学车也是学习的一种,老师哄骗的温柔服务与师者授艺本身也许就存在矛盾。

  另立三家分校、拳伸其他领域,在不断加速的扩张版图之下,东方时尚内部机制的弊端悄然显现。此时,东方时尚是应该继续扩张还是回头护住大本营?如果说,当初教练拿回扣是整个驾校行业的痼疾,那今天流于表面的驾校培训质量又何尝不是。

  因为我国土地供应有较为严格的供地指标、招拍挂手续等方面的法律规定,以及国家和地方政策限制,公司能否按照计划取得项目发展所需用地存在不确定性。

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